26.10.2018

Срок владения квартирой

Вопрос:

Подскажите как правильно определить срок владения квартирой?  В июле 2015 г. был подписан акт-приема передачи и справка о полной выплате пая. Квартира приобреталась в новом доме по договору ЖСК. Свидетельство о праве собственности зарегистрировано в январе 2017 года. По каким правилам рассчитывать налог с продажи квартиры?

Ответ:

Члены жилищного кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а не с момента государственной регистрации права. В связи с чем полагаем, что, в случае если налогоплательщик полностью выплатил паевой взнос и подписал акт-приема передачи квартиры в 2015 году, а право собственности зарегистрировал в 2017 году, имущественный налоговый вычет может быть получен налогоплательщиком по доходам за 2015 г. и последующие годы.

Обоснование:

В соответствии с пп. 6 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ для одтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

- договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

- договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме).

Таким образом, в пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ разграничены случаи получения налогоплательщиком жилья и, соответственно, дифференцирован перечень документов, являющихся основанием для получения имущественного налогового вычета, установленного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ:

- первый случай, носящий общий характер, - приобретение квартиры (абз. 3 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ);

- второй случай, носящий частный характер, - приобретение жилья по договору о долевом участии в строительстве (абз. 4 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Применительно ко второму случаю следует обратить внимание на п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), в котором пояснено, что Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч. 2 ст. 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

При этом порядок приобретения членами жилищного кооператива права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме установлен ст. 129 Жилищного кодекса РФ и п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, в силу которых член указанного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в случае выплаты паевого взноса полностью, а кооператив как застройщик неправомочен привлекать денежные средства путем заключения договоров долевого участия (Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2016 N 302-КГ16-9813 по делу N А33-19405/2015).

Таким образом, отношения между пайщиком и ЖСК по приобретению жилья возникают на основе членства в кооперативе и связаны с выплатой паевого взноса в полном объеме (ст. 121, ч. 3 ст. 124, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).

В Письме Росреестра от 02.03.2016 N 14-исх/02667-ГЕ/16 разъяснено, что по общему правилу, закрепленному в ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Таким образом, указанные лица, полностью внесшие свой паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса, а не с момента государственной регистрации права.

Между тем Минфин России в Письме от 27.03.2017 N 03-04-07/17572 (направлено Письмом ФНС России от 11.04.2017 N БС-4-11/6879@) подчеркнул, что квартира как жилое помещение может быть предоставлена покупателю только после ввода жилого многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Учитывая изложенное, налогоплательщик - член жилищно-строительного кооператива, имеющий право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, в целях подтверждения такого права представляет в налоговый орган, в частности, справку о полной выплате пая, а также передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) или при его отсутствии - копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

При этом следует обратить внимание на правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда РФ от 16.08.2016 N 304-ЭС16-9233 по делу N А46-10651/2015, в котором отмечено, что по правилам ЖК РФ предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, осуществляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

Таким образом, помещение не может быть предоставлено члену жилищного кооператива ранее ввода дома в эксплуатацию. А само по себе внесение обязанным лицом паевого взноса до предоставления жилого помещения не свидетельствует о возникновении вещных прав на имущество.

Аналогичный подход следует из Письма Минфина России от 28.01.2016 N 03-04-05/3647.