Строительные работы

Вопрос:

Имеется складское здание площадью 1499,9 кв.м, одноэтажное. Требуется надстроить частично «этажерку» (часть второго этажа, типа балкона), которая прибавит еще метров 200 к общей площади здания. Нужно ли получать в данном конкретном случае разрешение на строительство, разрешение на ввод, проходить экспертизу. Реконструкция только внутренняя, за пределы стен и фундамента не выходит. Какие документы нужны для получения нового свидетельства на право собственности (поскольку площадь здания увеличится)?

Ответ:

По нашему мнению, в данном случае для проведения строительных работ собственнику здания необходимо получить разрешение на строительство, а по окончании строительства – разрешение на ввод в эксплуатацию. Также имеются правовые основания для проведения экспертизы проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет являться основанием внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства в соответствии с ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, потребуется оформление технического плана на реконструированный объект.

Согласно ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В подтверждение зарегистрированных прав и сведений, содержащихся в ЕГРН, заинтересованному лицу органами Росреестра может быть выдана выписка из ЕГРН о правах лица, на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.

Обоснование:

Понятие «реконструкция» определено п. 14) ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из указанного понятия, надстройка части второго этажа объекта признается реконструкцией объекта.

В соответствии с ч. 2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Исключения из данной нормы предусмотрены ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, согласно которой выдача разрешения на строительство не требуется в частности в случаях:

1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;

1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства.

Полагаем, что реконструкция объекта путем надстройки части второго этажа не относится к вышеперечисленным исключениям.

Следовательно, для законного проведения работ по реконструкции складского здания организации необходимо получить разрешение на строительство.

Как предусмотрено ч. 15 ст. 48 ГрК РФ, проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором. В случаях, предусмотренных статьей 49 ГрК РФ, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

Согласно ч. 1 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи.

Ч. 2 ст. 49 ГрК РФ установлено, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации в частности следующих объектов капитального строительства:

1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три;

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Согласно ч. 3 и ч. 3.1. ст. 49 ГрК РФ проведение экспертизы не требуется в случае, когда для строительства объекта не требуется получать разрешение на строительство.

Как следует из текста запроса, организация планирует реконструировать одноэтажное складское здание площадью 1499,9 кв.м. В результате реконструкции будет частично надстроен второй этаж, общая площадь здания увеличится примерно на 200 кв.м.

Исходя из характеристик здания на текущий момент (до проведения реконструкции), проведение экспертизы проектной документации не требуется.

Однако, в результате проведения работ по реконструкции общая площадь здания составит примерно 1700 кв.м, то есть проектная документация на проведение работ будет предусматривать соответствующие сведения. В таком случае имеются правовые основания для представления проектной документации на экспертизу.

По нашему мнению, экспертиза не являлась бы обязательной только в случае проведения работ, не приводящих к увеличению площади здания.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 55 ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или иной орган, выдавший разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В большинстве случаев государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

При этом согласно ч. 5 ст.14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в перечисленных случаях, в том числе в случае, если он осуществляется в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Согласно п. 4) ч. 2 ст. 15 Закона о регистрации при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

В п. 3 Письма ФГБУ "ФКП Росреестра" от 05.08.2013 N 08-2508-КЛ по вопросу государственного кадастрового учета зданий после проведения реконструкции были приведены следующие разъяснения:

«Основанием для постановки на государственный кадастровый учет построенного объекта капитального строительства, а также для внесения изменений в документы государственного кадастрового учета реконструированного объекта капитального строительства в соответствии с ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 24 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113, в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства не меняются, в раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытый на соответствующий объект недвижимого имущества,…вносятся изменения. Следовательно, государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости осуществляется на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и технического плана».

Согласно ч.1 ст. 24 Закона о регистрации технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Согласно ч. 8 ст. 24 Закона о регистрации сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости.

Таким образом, для проведения кадастрового учета реконструированного здания собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру по вопросу изготовления технического плана объекта.

Для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости организации необходимо обратиться в органы Росреестра с соответствующим заявлением, к которому прилагается разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, технический план и иные необходимые документы, точный перечень которых может быть сообщен соответствующим территориальным подразделением Росреестра.

Согласно ч. 1 ст. 28 Закона о регистрации государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос