22.04.2019

Отказ в выдаче разрешения на строительство

Вопрос:

Застройщик на своем земельном участке начал строительство, залил фундамент и обратился за разрешением на строительство. Застройщику отказали, т.к. есть фундамент. Правомерен ли отказ? Имеется ли по этому вопросу судебная практика?

Ответ:

Согласно правовой позиции Верховного Суда (Определение от 16.06.2015 по делу N 309-КГ15-209, А07-7616/2014) застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство. Поэтому отказ в выдаче разрешения на строительство или реконструкцию является законным, если документально подтверждено фактическое выполнение работ по строительству (реконструкции). В отношении нового строительства доказать начало выполнения работ легче (об этом может свидетельствовать наличие, например, фундамента либо нескольких этажей здания). В отношении реконструкции сам по себе факт наличия на земельном участке объекта капитального строительства не свидетельствует о начале выполнения работ. Поэтому, чтобы доказать обоснованность отказа в выдаче разрешения на реконструкцию, уполномоченный орган должен зафиксировать в акте осмотра (проверки) именно изменение параметров ранее существовавшего объекта и указать объемы и виды выполненных до получения разрешения работ. При отсутствии таких доказательств суд встанет на сторону организации (Постановление АС ЗСО от 14.09.2015 N Ф04-23970/2015 по делу N А75-13781/2014).

Неполучение разрешения на строительство до начала работ может повлечь невозможность легализовать возведенный объект и, как следствие, риски привлечения застройщика (заказчика по договору строительного подряда) и подрядчиков (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11) их должностных лиц к административной ответственности за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию, а также риски предъявления требований о сносе самовольной постройки и возмещении убытков.

По общему правилу строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения, а осуществление указанных действий при отсутствии разрешения является основанием для привлечения к административной ответственности и/или признания строительства самовольным.

При этом п. 17 ст. 51 ГрК РФ предусмотрен открытый перечень случаев, когда получение разрешения не требуется:

1) строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

3) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменение объектов капитального строительства (их частей), в т.ч. капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также строительство, реконструкция буровых скважин;

5) иные случаи, когда в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения не требуется.