Изменение арендной платы (ее уменьшении) сторонами договора аренды

Вопрос:

Наша организация заключила договор аренды недвижимого имущества. На протяжении одного года с арендодателем была достигнута договоренность о снижении арендной платы, об этом имеется переписка. Однако соглашение об изменении арендной платы (ее уменьшении) сторонами составлено и подписано не было, ввиду уклонения арендодателя. При этом закрывающие бухгалтерские документы арендодатель выставлял в сниженном размере (о чем и договаривались). Какие риски возникают у арендатора, вправе ли требовать арендодатель доплаты арендной платы. Существует ли судебная практика по обязыванию арендодателя подписать соглашение о снижении арендной платы.

Ответ.

Нам не известны все детали и содержание документов по договору, однако мы считаем, что в рассмотренном в запросе случае фактические действия сторон можно расценивать как согласие на внесение изменений в договор аренды.

Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указал, что совершение конклюдентных действий при определенных условиях может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме

Полагаем, что есть риск того, что без подписания дополнительного соглашения к договору аренды арендодатель потребует от арендатора оплаты арендной платы в размере, указанном в договоре без учета ее понижения.

Однако считаем, что в рассматриваемом случае требования арендодателя будут неправомерными, кроме того, отсутствуют основания для обращения в суд со стороны арендатора с требованием по внесению изменений в договор аренды о снижении арендной платы ввиду вышеизложенного.

Нами не было обнаружено в доступных источниках судебных дел по внесению изменений в договор аренды о снижении арендной платы.

Обоснование.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Также согласно положениям п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пункт 3 ст. 614 ГК РФ гласит, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, соглашение об изменении данного договора должно быть заключено в письменной форме.

В силу п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

При этом п. 3 ст. 438 ГК РФ устанавливает, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указал, что совершение конклюдентных действий при определенных условиях может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме:

В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.

Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено в письменной форме.

Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса.

Как следует из названного пункта статьи 438 Кодекса, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия товарищества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.

Судебная практика поддерживает данную позицию (например, Определение Верховного Суда РФ от 21.04.2015 N 305-ЭС15-3829 по делу N А40-28947/2014 Постановления ФАС Поволжского округа от 23.09.2009 N А65-26754/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 10.01.2007 N Ф08-6549/2006).

Полагаем, что есть риск того, что без подписания дополнительного соглашения к договору аренды арендодатель потребует от арендатора оплаты арендной платы в размере, указанном в договоре без учета ее понижения.

Однако считаем, что в рассматриваемом случае требования арендодателя будут неправомерными, кроме того, отсутствуют основания для обращения в суд со стороны арендатора с требованием по внесению изменений в договор аренды о снижении арендной платы ввиду вышеизложенного.

Нами не было обнаружено в доступных источниках судебных дел по внесению изменений в договор аренды о снижении арендной платы.