Льготы при покупке квартир

Вопрос:

Физическое лицо на вторичном рынке приобрело квартиру. Какими льготами может воспользоваться покупатель по Закону в данном случае, квартира приобретена в ипотеку с рассрочкой на 20 лет. Если есть какие-то льготы, то какие документы надо собрать и куда обратиться.

Ответ:

Законодательством для определенных категорий граждан предусмотрены льготы на приобретение жилья в ипотеку, которые могут выражаться, в частности, в снижении суммы первоначального взноса (например, за счет предоставленной субсидии), пониженной процентной ставке и (или) льготной стоимости приобретаемого жилого помещения.

Право на приобретение жилья в ипотеку на льготных условиях имеется: у молодых семей; у военнослужащих; у семей с двумя (и более) детьми; у граждан признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, в соответствии с региональной программой и некоторых других категорий граждан.

Обоснование:

1. Ипотека для молодых семей

Молодая семья (в том числе имеющая детей) может рассчитывать на государственную поддержку в виде социальной выплаты на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку, если она соответствует следующим требованиям (пп. "г" п. 2, п. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050):

1) возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет;

2) молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;

3) у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит.

Полученная социальная выплата может быть использована молодой семьей также для погашения основной суммы долга и уплаты процентов по жилищным кредитам, в том числе ипотечным, или жилищным займам (пп. "е" п. 2 Правил).

Размер социальной выплаты определяется в соответствии со следующими условиями (п. 10 Правил):

- при отсутствии у молодой семьи детей - 30% расчетной стоимости жилья;

- при наличии ребенка (детей), в том числе для неполной молодой семьи, состоящей из одного родителя и ребенка (детей), - 35% расчетной стоимости жилья.

Стоимость жилья при этом зависит от установленного по муниципальному образованию норматива стоимости 1 кв. м жилого помещения площадью (п. п. 13, 15 Правил):

- для семьи, состоящей из двух человек, - 42 кв. м;

- семьи, состоящей из трех и более человек, - по 18 кв. м на одного человека.

Право на получение социальной выплаты удостоверяется свидетельством, которое выдает орган местного самоуправления на основании решения о включении семьи в список участников основного мероприятия. Срок действия свидетельства - не более семи месяцев с даты выдачи, указанной в свидетельстве (п. п. 3 - 5 Правил).

Для получения социальной выплаты рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Представьте документы для получения свидетельства

Представьте в орган местного самоуправления по месту жительства следующие документы (п. 18 Правил):

1) заявление о включении семьи в состав участников основного мероприятия (в двух экземплярах);

2) копии документов, удостоверяющих личность каждого члена семьи;

3) копию свидетельства о браке (на неполную семью не распространяется);

4) документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в жилых помещениях;

5) документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей доходы, позволяющие получить кредит, либо иные денежные средства для оплаты стоимости жилья в части сверх предоставляемой социальной выплаты;

6) копии страховых свидетельств обязательного пенсионного страхования каждого совершеннолетнего члена семьи.

Если социальная выплата берется для погашения долга по жилищным кредитам, то дополнительно к указанным выше документам (за исключением указанных в п. 5) необходимо представить (п. 19 Правил):

- выписку (выписки) из ЕГРН о правах на жилое помещение (жилой дом), приобретенное (построенное) с использованием средств ипотечного жилищного кредита, либо договор строительного подряда или иные документы, подтверждающие расходы по строительству жилого дома;

- копию кредитного договора (договора займа);

- справку кредитора (заимодавца) о сумме остатка основного долга и сумме задолженности по выплате процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом (займом).

Документы могут быть поданы от имени молодой семьи одним из ее совершеннолетних членов либо иным уполномоченным лицом при наличии надлежащим образом оформленных полномочий (п. 20 Правил).

Орган местного самоуправления в 10-дневный срок со дня представления документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей основного мероприятия и в пятидневный срок письменно уведомляет ее о принятом решении. После совершения определенных административных процедур он сообщает о решении органа исполнительной власти субъекта РФ по вопросу включения семьи в список молодых семей - претендентов на получение социальных выплат в соответствующем году и о необходимости представления документов для получения свидетельства о праве на получение социальной выплаты.

В течение 15 рабочих дней после получения указанного сообщения молодой семье необходимо представить в орган местного самоуправления заявление о выдаче свидетельства (в произвольной форме) и необходимые документы (п. п. 21, 28, 29, 31 Правил).

Шаг 2. Получите свидетельство и направьте его в соответствующий банк

Получив свидетельство, необходимо в течение месяца сдать его в соответствующий банк, с которым заключается договор банковского счета на срок, оставшийся до истечения срока действия свидетельства. Свидетельство, представленное в банк по истечении месячного срока, банком не принимается. По истечении этого срока можно обратиться в орган местного самоуправления, выдавший свидетельство, с заявлением о замене (п. п. 35, 36 Правил).

Шаг 3. Представьте в банк документы для оплаты приобретаемого жилья

Для оплаты приобретаемого жилого помещения или строительства жилого дома в банк надо представить договор банковского счета, договор купли-продажи жилого помещения либо договор строительного подряда, выписку (выписки) из ЕГРН о правах на приобретаемое жилье и документы, подтверждающие наличие достаточных средств для оплаты приобретаемого жилья в части, превышающей размер социальной выплаты.

Если жилое помещение приобретается по договору участия в долевом строительстве, вместо договора купли-продажи или договора строительного подряда и выписки из ЕГРН в банк представляется договор участия в долевом строительстве.

При этом в договоре купли-продажи (договоре участия в долевом строительстве или договоре строительного подряда) указываются реквизиты свидетельства (номер, дата выдачи, орган, выдавший свидетельство) и банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилья, а также определяется порядок уплаты суммы, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты (п. п. 39, 45(1) Правил).

Перечень представляемых в банк документов зависит от целей использования социальной выплаты (п. п. 41, 42, 44, 45 Правил).

Банк в течение пяти рабочих дней со дня получения документов проверяет их и затем направляет в орган местного самоуправления заявку на перечисление бюджетных средств, а также копии указанных документов. Орган местного самоуправления в течение 10 рабочих дней со дня получения заявки проверяет ее и перечисляет банку средства, предоставляемые в качестве социальной выплаты. В течение пяти рабочих дней со дня поступления на банковский счет указанных средств они перечисляются лицу, в пользу которого осуществляется платеж, например продавцу жилья (п. п. 46 - 48 Правил).

2. Ипотека для военнослужащих

Военнослужащие, являющиеся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС), не позднее чем через три года такого участия могут получить целевой жилищный заем на приобретение жилья (под залог приобретаемого жилого помещения) либо на уплату первоначального взноса при приобретении жилья с использованием ипотечного кредита (ч. 1 ст. 14 Закона от 20.08.2004 N 117-ФЗ).

Указанный целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения военной службы и является в этот период беспроцентным (ч. 3 ст. 14 Закона N 117-ФЗ).

Его размер не может превышать общую сумму средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС (ч. 4 ст. 14 Закона N 117-ФЗ).

Вышеуказанный заем погашается уполномоченным федеральным органом, в частности, при увольнении военнослужащего с военной службы по достижении установленной законом ее общей продолжительности либо в связи с признанием его не годным к военной службе по состоянию здоровья, а также при исключении военнослужащего из списков участников НИС в связи с его гибелью, смертью, признанием его безвестно отсутствующим или объявлением умершим (ст. 10, ч. 1 ст. 15 Закона N 117-ФЗ).

Кроме того, в рамках основного мероприятия "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" государственной программы РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ" право на получение социальной выплаты, используемой на приобретение жилья, в том числе в ипотеку, а также на погашение ипотечного кредита, имеют граждане, уволенные с военной службы, и приравненные к ним лица, которые до 01.01.2005 были приняты в установленном порядке на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также граждане РФ, постоянно проживающие в Республике Крым и г. Севастополе, при соблюдении определенных условий (разд. II, III Основного мероприятия, утв. Постановлением N 1050; п. 1 Указа Президента РФ от 22.03.2018 N 116).

Для приобретения жилья с использованием ЦЖЗ рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подайте рапорт на имя командира воинской части

Рапорт на имя командира воинской части подается ответственному должностному лицу вашей воинской части с приложением копии паспорта (п. 42 Порядка, утв. Приказом Минобороны России от 24.04.2017 N 245).

Ответственное должностное лицо не позднее 5-го числа следующего месяца направляет сведения об участниках НИС, изъявивших желание получить ЦЖЗ, и необходимые документы в подразделение жилищного обеспечения. Командиры отдельных воинских частей направляют такие сведения и документы в отдельный орган военного управления. Далее уполномоченные органы пересылают пакет необходимых документов в ФГКУ "Росвоенипотека" (п. п. 43 - 45 Порядка).

Шаг 2. Получите свидетельство о праве на получение ЦЖЗ

Свидетельство оформляет ФГКУ "Росвоенипотека". Это может занять до двух месяцев, после чего в течение месяца вам должны выдать свидетельство (п. п. 44 - 46 Порядка).

Также вы можете самостоятельно получить информацию об оформлении свидетельства через модуль "Сведения о выданных свидетельствах" на сайте Росвоенипотеки (www.rosvoenipoteka.ru).

Свидетельство действительно в течение шести месяцев с даты его подписания. Если за это время вы не успеете заключить с Росвоенипотекой договор ЦЖЗ, придется оформлять свидетельство повторно (п. 7 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 N 370).

Шаг 3. Получите одобрение банка по ипотечному кредиту, если жилье приобретается в кредит

Выберите банк, работающий по программе "Военная ипотека" в том регионе, где вы планируете приобрести жилье. Если вы намерены приобрести земельный участок с жилым домом, следует выбирать банк, осуществляющий кредитование под такой объект. В случае приобретения жилья на первичном рынке по договору участия в долевом строительстве (далее - ДУДС) необходимо также определиться с застройщиком, работающим по программе "Военная ипотека".

С перечнем действующих программ кредитования участников НИС банками-партнерами можно ознакомиться на сайте Росвоенипотеки в разделе "Программы", подразделе "Кредитные программы".

Для получения одобрения по ипотечному кредиту предъявите в банк свидетельство, паспорт, а также иные документы по требованию банка и дождитесь его решения. Заранее уточните требования банка к приобретаемому жилому помещению.

Шаг 4. Подберите жилое помещение

После выбора жилого помещения, как правило, требуется провести оценку его рыночной стоимости. Исключением является, например, приобретение жилья по ДУДС (пп. "б" п. 11, пп. "г" п. 19 Правил).

Отметим, что участник НИС может приобрести жилье на всей территории РФ. В процессе переговоров с продавцом жилого помещения проинформируйте его о том, что денежные средства за недвижимость будут перечислены на его банковский счет только после государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилье на ваше имя (пп. "е" п. 11, п. п. 14, 15 Правил).

При необходимости заключите с продавцом предварительный договор купли-продажи (пп. "в" п. 11 Правил).

Шаг 5. Заключите с банком кредитный договор, если жилье приобретается в кредит

Перечень документов, необходимых для заключения кредитного договора и получения ипотечного кредита, в разных банках может отличаться, поэтому целесообразно уточнить его заранее.

Откройте в банке счет на свое имя, на который будут перечислены средства ЦЖЗ, сумма кредита и ваши личные средства (при наличии) (пп. "в" п. 19 Правил).

Шаг 6. Представьте в Росвоенипотеку документы для заключения договора ЦЖЗ

Для заключения договора ЦЖЗ и получения денежных средств во всех случаях представьте в Росвоенипотеку следующие документы:

1) подписанный вами договор ЦЖЗ по типовой форме в трех экземплярах;

2) копию вашего паспорта.

Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются с привлечением ипотечного кредита, потребуются также (п. п. 19, 62 Правил):

1) заверенная банком копия кредитного договора с приложением графика погашения ипотечного кредита;

2) заверенная банком копия договора банковского счета, открытого для операций со средствами ЦЖЗ;

3) отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилья.

Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются без ипотечного кредита, представьте в Росвоенипотеку (п. 2 ст. 429 ГК РФ; пп. "а" п. 14, п. п. 11, 55, пп. "а" п. 58 Правил):

1) отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемых квартиры или жилого дома с участком;

2) предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого дома с участком с условием о том, что оплата стоимости (части стоимости) жилого помещения производится путем перечисления Росвоенипотекой средств ЦЖЗ на банковский счет продавца после государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое жилье и представления в Росвоенипотеку документов, подтверждающих это, а также государственную регистрацию ипотеки в пользу РФ;

3) копию паспорта продавца;

4) выписку из ЕГРН по приобретаемым квартире или жилому дому с участком, датированную не позднее чем за 30 дней с даты ее представления;

5) копию кадастрового паспорта с поэтажным планом и экспликацией;

6) документы государственного кадастрового учета с указанием категории и разрешенного использования приобретаемого земельного участка;

7) документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

8) выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета продавца;

9) нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение жилья или документ, подтверждающий отсутствие необходимости представления такого согласия;

10) нотариально удостоверенную копию разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение продавцом квартиры, жилого дома при наличии проживающих в нем находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника этого жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника.

Если жилье приобретается по ДУДС без ипотечного кредита, в Росвоенипотеку представляются (п. 33 Правил):

1) предварительный ДУДС;

2) заверенная застройщиком копия разрешения на строительство;

3) документы, подтверждающие страхование гражданской ответственности застройщика или другой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участником ДУДС.

Если жилье приобретается по ДУДС с привлечением ипотечного кредита, представьте в Росвоенипотеку дополнительно к указанным (п. 40 Правил):

1) заверенную банком копию кредитного договора с приложением графика погашения ипотечного кредита;

2) заверенную банком копию договора банковского счета, открытого на ваше имя.

Шаг 7. Получите договор ЦЖЗ, заключите договор купли-продажи или ДУДС и обратитесь в Росреестр

Росвоенипотека рассматривает поступившие документы в течение 10 рабочих дней (30 рабочих дней - при покупке жилья по ДУДС). В случае принятия положительного решения Росвоенипотека подписывает договор ЦЖЗ со своей стороны и два экземпляра возвращает вам.

Если средства ЦЖЗ используются для уплаты первоначального взноса при приобретении жилья с привлечением ипотечного кредита или для уплаты части цены по ДУДС, Росвоенипотека после подписания договора ЦЖЗ перечислит средства ЦЖЗ на ваш банковский счет (п. п. 13, 20, 34, 41, 63 Правил).

В любом случае после подписания Росвоенипотекой договора ЦЖЗ или перечисления средств ЦЖЗ на ваш счет в течение трех месяцев вам необходимо заключить договор купли-продажи жилого помещения или ДУДС и зарегистрировать переход права собственности или ДУДС, а также ипотеку в органах Росреестра (п. п. 16, 22, 35, 43, 60, 65 Правил).

Шаг 8. Представьте документы в банк и Росвоенипотеку после регистрации

Если для приобретения жилья вы используете ипотечный кредит, представьте в банк документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на жилое помещение (ДУДС) и ипотеки в пользу банка. На основании них банк должен перечислить денежные средства за приобретенное жилье (п. п. 21, 22, 43, 64, 65 Правил).

Также представьте в Росвоенипотеку следующие документы (п. п. 14, 21, 37, 45, 58, 64 Правил):

1) договор купли-продажи или ДУДС с отметкой о регистрации ипотеки в силу закона в пользу РФ и банка (если использовался ипотечный кредит);

2) выписку из ЕГРН, содержащую сведения об ограничении (обременении) прав на жилое помещение в пользу РФ и банка (если использовался ипотечный кредит);

3) заверенную банком копию документа, подтверждающего фактическое предоставление вам ипотечного кредита, его сумму, а также график погашения кредита.

Росвоенипотека в течение 10 рабочих дней со дня получения от вас указанных документов перечисляет средства ЦЖЗ на банковский счет продавца (застройщика) либо, при использовании ипотечного кредита, на ваш банковский счет для погашения кредита в соответствии с графиком его погашения (п. п. 15, 24, 38, 46, 59, 71 Правил).

3. Ипотека для семей с двумя (и более) детьми

Граждане РФ при рождении у них с 01.01.2018 по 31.12.2022 второго, третьего и (или) последующего ребенка, имеющего гражданство РФ, имеют право на получение льготного ипотечного кредита или на заключение дополнительного соглашения о рефинансировании уже имеющегося ипотечного кредита (далее - соглашение о рефинансировании) на следующих условиях (п. п. 1, 5, 6, 9, 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711; Информация ПФР от 07.02.2018):

1) жилье приобретается у юридического лица (за исключением инвестиционного фонда) на первичном рынке жилья по договору купли-продажи либо на этапе строительства по договору участия в долевом строительстве или договору уступки прав требования по такому договору;

2) кредитный договор (договор займа) заключен в рублях не ранее 01.01.2018 или соглашение о рефинансировании заключено не ранее 01.08.2018;

3) размер кредита (займа), а в случае заключения соглашения о рефинансировании остаток задолженности по кредиту (займу) не превышают:

- 12 млн руб. - для жилых помещений, расположенных в г. Москве, Московской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области;

- 6 млн руб. - для жилых помещений, расположенных в других субъектах РФ;

4) собственные средства заемщика (первоначальный взнос) составляют 20 и более процентов стоимости приобретаемого жилого помещения, а в случае заключения соглашения о рефинансировании остаток задолженности составляет 80 и менее процентов от стоимости приобретаемого жилья;

5) кредит погашается равными ежемесячными (аннуитетными) платежами в течение всего срока действия кредита (за исключением первого и последнего месяца) без возможности увеличения остатка ссудной задолженности;

6) размер процентной ставки по такому кредиту равен 6% годовых (при условии заключения заемщиком договоров личного страхования и страхования приобретаемого жилого помещения) в течение следующего периода:

- в течение трех лет, если кредит предоставлен или соглашение о рефинансировании заключено в связи с рождением второго ребенка (в случае рождения с 01.01.2018 по 31.12.2022 у таких граждан последующего ребенка (детей) в течение льготного периода или после его окончания срок льготного периода соответственно продлевается или возобновляется (однократно) на пять лет. Общий срок льготного периода не может превышать восемь лет);

- в течение пяти лет, если кредит предоставлен или соглашение о рефинансировании заключено в связи с рождением третьего ребенка и (или) последующих детей (в случае рождения с 01.01.2018 по 31.12.2022 у таких граждан последующего ребенка (детей) в течение льготного периода или после его окончания срок льготного периода соответственно продлевается или возобновляется (однократно) на три года. Общий срок льготного периода не может превышать восемь лет);

- в течение восьми лет, если кредит предоставлен или соглашение о рефинансировании заключено в связи с рождением не менее двух детей (второго, третьего и (или) последующих детей), в том числе одновременно.

По окончании льготного периода размер процентной ставки по такому кредиту изменяется и не может превышать размер ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2 процентных пункта (пп. "г" п. 10 Постановления N 1711).

4. Социальная ипотека

В ряде регионов существуют свои ипотечные программы, направленные на поддержку определенных категорий граждан.

Так, жители г. Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (принятые на жилищный учет до 01.03.2005) или в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, имеют право, в частности, на приобретение жилых помещений из жилищного фонда коммерческого использования города Москвы с использованием собственных, в том числе заемных (кредитных), денежных средств (п. 4 ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29; п. 2 ч. 2 ст. 25, п. 3 ч. 1 ст. 27 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2; п. п. 2.1, 2.4.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП).

При этом выкупная стоимость жилья существенно отличается от рыночной стоимости. Цена определяется на основании фактической стоимости строительства (средней стоимости строительства по городскому заказу 1 кв. м площади жилья в жилых домах типовых серий и построенных по индивидуальным проектам), с применением понижающих (или повышающих) коэффициентов, зависящих, в частности, от местоположения жилого помещения, года ввода жилого дома в эксплуатацию, количества полных лет пребывания гражданина на жилищном учете и наличия у него права на льготы (п. п. 2.2, 3 Постановления Правительства Москвы от 14.08.2007 N 703-ПП; Методика, утв. Постановлением N 703-ПП).

5. Иные категории граждан, имеющих право на ипотеку с льготными условиями

Помимо вышеуказанных категорий граждан, получить социальную поддержку при приобретении жилых помещений, в том числе с использованием кредитных средств, в рамках государственной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ" могут, в частности, молодые ученые, государственные гражданские служащие, прокуроры, сотрудники Следственного комитета РФ и некоторые другие категории граждан (разд. II Особенностей, утв. Постановлением N 1050; п. 54 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 N 153).

Для каждой группы граждан установлены свои критерии отнесения к соответствующей категории, при наличии которых такие граждане вправе претендовать на получение льготных условий при приобретении жилья в ипотеку за счет предоставляемых государством выплат (п. 7 Приложения N 2 к Особенностям, утв. Постановлением N 1050; п. 4 ст. 53 Закона от 27.07.2004 N 79-ФЗ; ст. 44.1 Закона от 17.01.1992 N 2202-1; ст. 35.1 Закона от 28.12.2010 N 403-ФЗ).