03.12.2018

НДС с услуг бронирования квартир

Вопрос:

Налогообложение НДС услуг бронирования квартир перед заключением договора долевого участия. После заключения ДДУ суммы бронирования включают в погашение стоимости квартир. Если нет, сумма не возвращается.

Ответ.

Получение застройщиком от потенциального дольщика платы за бронирование квартиры до заключения с ним ДДУ, можно рассматривать в двух аспектах:

1). Бронирование, как самостоятельная услуга, стоимость которой не засчитывается впоследствии в счет оплаты цены ДДУ, и не подлежит возврату в случае не заключения договора участия в долевом строительстве.

2). Бронирование, как вариант предварительного получения от дольщика части оплаты цены ДДУ, который будет заключен в будущем.

В первом случае речь может идти о самостоятельной услуге, которая не попадает под действие Закона о долевом строительстве, поскольку формально полученная застройщиком выручка от оказания услуги прямо не связана с получением потенциальным дольщиком права собственности на квартиру, которая была забронирована. В этом случае застройщик признает в учете выручку от реализации услуги по бронированию квартиры на срок, предусмотренный договором бронирования. Услуга при этом считается оказанной, а полученная от потенциального дольщика оплата возврату не подлежит, и не засчитывается в счет погашения части цены будущего ДДУ. В соответствии со статьей 146 НК РФ, стоимость услуги облагается НДС в обычном порядке.

Во втором случае получение застройщиком оплаты за бронирование квартиры, по нашему мнению, следует рассматривать как получение части цены договора участия в долевом строительстве, который будет заключен в будущем (предварительная оплата).

При этом, следует учесть, что в соответствии с пунктом 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, «Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, либо жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". А, согласно п.3 ст.5 «Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке».

Вывод о том, что получение оплаты за бронирование, которая засчитывается в счет оплаты цены ДДУ, попадает под действие Закона о долевом строительстве, подтверждается Письмом ВС РФ от 30.01.2013 №7-ВС-368/13: «Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве». В рассматриваемом случае тот факт, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, вытекает из условий зачета стоимости бронирования в счет уплаты цены ДДУ (по аналогии с предварительной оплатой по предварительному договору купли-продажи).

Таким образом, в этом случае получение застройщиком платы за бронирование с последующим зачетом ее в счет оплаты ДДУ, который на момент получения денежных средств не заключен, является нарушением требований Закона о долевом строительстве, что может повлечь за собой наложение на застройщика административного взыскания, вплоть до остановки строительства.

Если не рассматривать гражданско-правовые риски застройщика, то во втором варианте плату за бронирование следует учесть как часть оплаты цены договора участия в долевом строительстве, которая не облагается налогом на добавленную стоимость.

Что касается условий договора бронирования о том, что в случае не заключения ДДУ оплата по договору не возвращается, то данное условие является, по нашему мнению, оспоримым, поскольку, исходя из вышеизложенного, получение этой оплаты напрямую связано с оплатой заключаемого в будущем договора участия в долевом строительстве. Поэтому, не заключение ДДУ дает право не состоявшемуся дольщику потребовать возврата оплаченных за бронирование средств.