21.11.2018

Право на получение дохода при сдачи в аренду

Вопрос:

АО сдает в аренду нежилые помещения. 03.09.2018 г. зарегистрирован переход права собственности на помещения к ООО. АО уведомил арендаторов о смене собственника помещений, указав в уведомлении, что арендная плата подлежит уплате новому собственнику (ООО), начиная с 01.10.2018 г. Получается, что доходы от сдачи в аренду помещений за сентябрь 2018 г. принадлежат АО, хотя собственником помещений является ООО. Вопрос: как обосновать правомерность получения дохода АО, поскольку по договорам аренды арендные платежи уплачиваются авансом в срок до 05.09.2018 г., т.е. к моменту фактического уведомления арендаторов о смене собственника платежи уже были совершены на счет прежнего собственника?

Ответ:

По нашему мнению, с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость ООО приобретает:

- право собственности на недвижимое имущество;

- право на получение дохода в виде арендной платы от сдачи внаем этой недвижимости (вне зависимости от того, были ли переоформлены договоры аренды).

До даты государственной регистрации собственником недвижимости является АО, право на получение дохода принадлежит ему, даже если имущество фактически уже было передано ООО.

Обоснование:

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В частности, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), причем исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" норма п. 1 ст. 551 ГК РФ разъяснена следующим образом: после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом в п. 1 ст. 617 ГК РФ закреплено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведенные нормы гражданского законодательства означают, что:

- при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23);

- переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе): в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно (п. 24).

Таким образом, с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость ООО приобретает:

- право собственности на недвижимое имущество;

- право на получение дохода в виде арендной платы от сдачи внаем этой недвижимости (вне зависимости от того, были ли переоформлены договоры аренды).

До даты государственной регистрации собственником недвижимости является АО, право на получение дохода принадлежит ему, даже если имущество фактически уже было передано ООО.

По совокупности пп. 2 п. 1 ст. 248 и п. 4 ч. 2 ст. 250 Налогового кодекса РФ к доходам в целях налогообложения прибыли российской организации относятся в том числе доходы от сдачи имущества в аренду. При этом, как следует из ст. 248 НК РФ, доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета.

Налогоплательщики признают доходы в целях гл. 25 НК РФ в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (п. 1 ст. 271 НК РФ). В частности, для доходов от сдачи в аренду имущества датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода. Об этом сказано в пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ.

Отметим, что, поскольку право на получение доходов от аренды вытекает из договоров и закона, сумма этих доходов также определяется условиями договоров, по нашему мнению, ООО следует получить заверенные копии действующих договоров аренды, заключенных АО. Рекомендуем также предпринять меры к внесению в эти договоры изменений в части реквизитов арендодателя.